점포운영 실무

 

1. 점포 입지분석

좋은 점포를 구하려면 어떻게 해야 할까요? 입지조건 분석은 개개 점포의 성패를 파악하는 것입니다. 입지의 판단기준은 접근성과 가시성입니다. 접근성과 가시성이 좋은가 나쁜가에 따라서 점포 입지가 좋은가 나쁜가 판가름 되는데, 보통 A,B,C 세 등급 정도로 분류하고 있습니다. 그리고 입지조건 분석에서는 개개 점포의 구조, 규모 및 임대가와 권리금의 적합성, 건물전체의 업종 구성 등 점포 자체 조건 분석이 더 따르며, 마지막으로 경쟁점포 조사를 통해 경쟁력 유무를 따져 입점 여부를 결정합니다.
여기서 경쟁력은 경쟁점포에 비해 입지가 우위에 있든지, 점포 크기가 우위에 있든지 해야 하며, 마케팅이나 서비스등 경영주의 능력은 경쟁 우위에 있을 때 비로소 빛을 발휘한다는 것을 명심해야 합니다.

 

접근성과 가시성으로 판단하여 A, B, C급지로 분류하는데, 이는 매우 주관적이라서 객관성을 잃기 쉽습니다. 신흥 상권에서는 이러한 방법으로 파악할 수밖에 없지만, 기존 상권에서는 업종 분포도를 보면 입지 파악이 가능합니다. 오히려 이 방법이 더 객관적일 수 있습니다. 업종마다 적합한 입지가 있으니까 말이죠. 화면에 보이는 업종 분포도로 입지를 파악하는 방법을 살펴봅시다.

 

2. 점포관련 조건분석

점포의 임대가와 권리금 파악은 중요합니다. 점포 임대가와 권리금은 대개 상권과 입지에 따라서 결정되는데, 같은 입지라도 유난히 임대가와 권리금이 비싼 점포가 있습니다. 당연히 피해야 할 점포들입니다.

 

점포 임대가가 유난히 비싼 점포는 피하라.
임대가가 유난히 비싼 점포는 상가건물 임대차 보호법이 시행되고 있지만 적용받지 못하는 상가도 많고, 적용된다 하더라도 언제든지 내쫒을 수 있는 악덕 건물주일 가능성이 높습니다. 하지만 이러한 악덕 건물주는 1% 내외일 정도로 적고 대부분의 건물주들은 인간적으로 대하면 나쁜 일이 발생하지 않습니다. 때문에 구태여 상가건물 임대차 보호법을 예비 창업자들은 알려고 할 필요는 없습니다. 오직 신경 쓸 일은 아이템에 맞는 상권과 입지를 선정하여 어떻게 노력하면 성공하는가에 집중하는 것입니다.

점포 구조와 건물 내 업종 구성 조사.
점포구조에 대해서는 점포의 규모와 형태와 업종에 따라 달라지며, 업주의 취향에 따라 달라지므로 설명을 생략하고 건물 내 업종 구성 조사는 상호 보완이 될 것인지 아니면 경쟁 관계가 될 것인지를 알기 위해서 파악하는 것입니다.


3. 점포권리분석

도시계획 및 이용 제한 사항과 재개발 여부 등을 확인하려면 구청에서 도시계획 확인원을 떼어보면 됩니다. 도시계획 확인원이란 공법상으로 토지를 규제하는 도시계획 사항을 기재한 증명서로서 용도지역과 지구, 도로저촉, 재개발, 개발제한구역 여부 등을 확인할 수 있습니다.
재개발 여부를 확인하면 상권의 변화를 미리 예측할 수 있으므로 적절한 대응책을 세울 수 있습니다. 그 밖에도 점포건물이 도로에 저촉되어 있으면 언젠가는 헐리게 되어 피해를 입게 되므로 주의합니다.

 

점포 권리 분석 등기부등본.
등기부등본은 계약금과 잔금을 치를 때 확인하는 게 좋습니다. 그 건물에 어떤 문제가 있는지는 등기소에서 등기부등본만 떼어 보아도 쉽게 알 수 있습니다. 등본에는 소유자의 인적사항, 지번, 면적, 그리고 각종 저당권 설정이나 압류 여부가 기재되어 있습니다. 만일 담보물권 설정과 압류 등과 같은 권리관계에 대해 잘 모를 때는 주위에 물어 보는게 좋습니다.

 

건물의 위치, 크기 및 실소유자 등이 등기부등본과 일치하는지를 알아봅니다. 건축물관리대장에는 특히 건물에 아무 하자가 없는데도 불구하고 불법 건축물로 찍혀 있는 경우가 있습니다. 주차장을 다른 용도로 사용하면 불법 건축물로 지적하고 있으며, 건축물 관리대장을 떼어보면 확인이 가능합니다. 이와 같은 불법 건축물을 멋모르고 계약했다가는 낭패를 겪으니 주의가 요망됩니다.
즉, 신규허가나 명의 변경이 되지 않는다는 것입니다.

 

4. 점포계약

지금까지 모든 시간과 정열을 다 바쳐 A급 점포를 구하려고 애써왔다면 이제 계약으로 그 대미를 장식할 차례입니다.
계약은 곧 점포 구하기의 끝이자 창업의 출발점이기도 합니다. 계약에 관한 것은 누구나 다 알고 있는 상식이라고 생각하지만 막상 제대로 아는 사람은 그리 많지 않습니다. 대부분 잘못 알고 있거나 일부분만 알고 있을 뿐입니다.

 

창업을 하려는 사람이라면 반드시 계약에 관해 알아야 할 것이 있습니다. 먼저, 상가건물 임대차 보호법을 이해하고, 계약을 할 때 점포주와 점포 권리양도 계약서를 작성하는데 여기서 점포에 관련된 제반사항(보증금과 월세, 권리금, 제세 공과금 정산문제, 비품목록 등)을 적시하여야 좋습니다. 그리고 점포 권리양도 계약에 의한 중도금이나 잔금시에 건물주와 점포 임대차 계약을 체결하는 것이 일반적입니다.
물론 입지가 좋지 않은 곳은 권리금 자체가 미미한 수준이므로 바로 건물주와 임대차 계약을 체결하기도 합니다.

 

도장은 찍는 그 순간부터 효력이 발생합니다. 계약은 체결한 내용대로 법적인 효력이 발생하므로 설사 나중에 그것을 이행하고 싶지 않더라도 그만한 대가를 치러야 합니다. 매우 간단한 사항이라도 위반한 쪽이 책임을 져야 합니다. 그러므로 계약하기 전에 여러 가지 사항을 꼼꼼히 챙겨보고 계약 내용도 신중하게 작성해야 합니다.

 

사적 자치의 원칙은 소유권 절대의 원칙 및 과실 책임의 원칙과 더불어 근대민법의 3대원칙을 이루고 있습니다. 그 가운데서 사적 자치의 원칙은 개개인의 사법관계를 각자의 의사에 의하여 자유로이 규율하게 하려는 것으로서, 가장 전형적인 표현이 바로 “계약 자유의 원칙”입니다. 계약은 법률에 의해 제한되지 않는 한 누구나 자유롭게 할 수 있습니다. 계약을 체결하는 것 자체도, 방식도, 내용도, 그리고 상대방을 선택하는 것도 자유입니다. 자유가 있는 만큼 당연히 책임도 따릅니다.

 

계약 체결 당사자의 한 쪽이 다른 쪽에 대하여 특정 내용의 계약을 체결하여야 할 법률적 의무를 부담하는 경우에 계약 체결의 자유가 제한됩니다. 즉 계약 체결이 강제됩니다. 이는 사법보다는 공법에 의해 발생하는 경우가 많습니다. 예를 들어 독점 공기업의 체약 강제 등입니다. 계약 내용 결정의 자유와 그 제한 첫째 강행 법규에 의한 제한, 둘째 사회 질서에 의한 제한, 셋째 ‘규제된 계약’과 계약내용의 제한 등입니다.

 

약관이란 기업 또는 개인이 그가 장차 체결하게 될 계약의 내용으로 하기 위하여 미리 일방적으로 작성한 정형적 계약 내용 내지 계약 조건으로, 그 자체로는 상대방을 구속할 수 없으나 계약을 체결하면 구속하게 됩니다. 이는 상관습이나 당사자의 합의에 근거를 두고 있습니다.

가맹 사업 거래의 공정화에 관한 법률에 의해 약관의 내용에 대하여 여러 가지 제한을 가하고 있는데, 이는 불리한 지위에 있는 가맹자를 보호하기 위한 것입니다. 대체적인 내용은 다음과 같습니다.

 

첫째, 약관의 해석 : 약관은 신의성실의 원칙에 따라 공정하게 해석되어야 하며, 고객에 따라 다르게 해석되어서는 아니 되며, 뜻이 명백하지 아니할 때에는 고객에게 유리하게 해석되어야 합니다.

둘째, 계약내용의 통제 : 신의성실의 원칙에 반하여 불공정한 약관 조항은 무효로 하며, 고객에게 부당하게 불리한 조항이나 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항은 공정을 잃은 것으로 추정하는 등 제약을 가하고 있습니다.

점포를 계약하기로 마음을 정하고 나면 흔히들 계약금, 중도금, 잔금을 준비하느라 정신이 팔려서 소홀히 하는 점이 있습니다.
바로 점포건물의 법적인 하자, 신고 및 허가사항, 점포주의 매도 의도 등입니다. 이미 충분히 준비하고 검토했다 해도 이것은 다시 한 번 짚고 넘어가야 합니다. 계약 한 번 잘못하면 아예 완전히 망할 수도 있으므로 그만큼 신중해야 합니다.

 

점포주의 매도 의도 확인. 점포주가 인근에서 큰 점포를 하려고 지금 하고 있는 점포를 내놓는 경우가 있습니다. 물론 상도의에 어긋난 행위이지만 실제로는 이런 일이 종종 일어납니다. 그러므로 점포주와 계약을 할 때 아예 권리 양도 계약서에 반경 300～500m 이내에서는 유사한 가게를 하지 않으며 만약 이를 어겼을 때는 이 계약을 무효로 합니다. 또한 이에 따른 손해를 아울러 배상하기로 합니다 라는 단서조항을 달기 바랍니다.

 

점포건물의 법적 하자 여부 확인. 입지조건분석편에서 이미 설명했으므로 생략하지만 등기부등본과 도시 계획 확인원 그리고 건축물 관리대장은 반드시 떼어 보고 권리 분석을 해야 합니다.

 

신고 및 허가 관련 사항. 어떤 업종을 하든 일단은 신고 및 허가 관련 사항을 알아본 다음 점포를 구해야 합니다. 이 점을 소홀히 하다가 엉뚱한 피해를 입지 않기를 바랍니다. 관할청에 전화로 문의하여 확인하도록 합니다.

점포가 마음에 들어 계약하려면 당장 누구와 계약을 해야 할지 당황스럽습니다. 주택 같으면 건물주와 계약을 하는 게 당연하지만 점포는 그렇게 단순하지 않습니다. 우선 점포를 팔려고 내놓은 사람은 현재 장사를 하고 있는 사람이고 이제까지 매수자가 상대했던 사람도 점포주입니다. 하지만 한편으로는 점포주도 건물주에게서 세를 얻어 장사를 하는 나그네에 불과합니다. 그래서 점포를 얻을 때는 계약을 두 번 해야 합니다. 점포에 관한 것은 점포주가 권한을 갖고 있고 권리금 등 모든 부수적인 사항까지도 그와 관련되어 있기 때문에 먼저 점포주와 점포에 따른 모든 권리에 대해서 권리 양도 계약을 해야 합니다.

 

한편, 점포는 건물의 일부이므로 점포를 사용하기 위해서는 그 소유주와 점포 사용에 대한 임대차 계약을 체결해야 합니다. 어쩌면 이것은 부수적인 절차 밖에 되지 않습니다. 점포를 사용하기 위해 보증금을 걸고 월세만 꼬박꼬박 낸다면 건물주와는 하등의 관련이 없습니다.

물론 점포임대차계약만 하는 경우도 있는데, 이런 경우는 대부분 장사가 안 되어 권리금이 없다시피한 점포일 때가 많습니다.
권리금이 없는데 권리양도계약이 무슨 필요가 있겠습니까? 그런데 장사가 잘 되고 있는 점포에서도 이런 일이 종종 일어납니다.
이것이 바로 여러분이 꼭 알아야 할 부분입니다.


주민등록증을 대조하여 본인인지를 확인합니다. 대리인과 계약을 할 때도 본인의 계약 위임용 인감과 위임 장을 받아둡니다.

전 점포 임대차 계약서, 사업자 등록증, 허가증 등을 제시해 달라고 하여 확인합니다. 물건의 소재지, 상호, 면적, 임대보증금, 임대료, 시설 및 권리금, 매도 합계 금액을 명확히 기재하되 아라비아 숫자보다는 확실하게 한글이나 한자로 씁니다. 계약금, 중도금, 잔금일을 기재하되 날짜는 구입자의 자금 조건에 맞추어 정합니다.

잔금일의 정산관계 및 명의이전에 필요한 각종 서류 등을 기재합니다. 점포임대차 기간은 통상적인 것으로 정하되 건물주와의 임대차 계약에 관하여 매도자가 책임을 질 수 있도록 기재합니다. 서명과 날인은 반드시 계약 당사자가 인적사항을 기재한 다음 도장을 찍습니다.

 

점포 임대차 계약은 주택 임대차 계약과 똑같습니다. 다만, 점포는 2002년 11월 1일부터 상가건물 임대차 보호법에 의해 특별한 사유가 없는 한 최초 계약일로부터 5년간 보호되며. 주택은 주택 임대차 보호법에 따라 2년을 보장받을 수 있습니다. 지금까지 점포는 주택과는 달리 그 건물이 경매로 넘어갈 경우 어떤 보장도 받지 못했으나, 상가건물 임대차 보호법의 적용을 받는 상가의 경우에는 대항력, 최우선 변제권, 변제권 등의 보호를 받을 수 있게 되었습니다. 점포 임대차 계약을 할 때는 통상적인 것만 주의하면 문제될 것이 없습니다.

 

- 요약 -